Am deutschen Immobilienmarkt kommt leben in die Bude – und das bedeutet Geld. Das Investitionsvolumen für Geschäfte ab 10 Millionen Euro kletterte im Jahr 2006 laut der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) um 12 Prozent im Vergleich zu 2005. Die verkauften Häuser, Wohnungen, Büros und Läden waren ihren neuen Eigentümern über 46 Milliarden Euro wert. Die Kaufwut scheint auch in diesem Jahr anzuhalten: Nach Angaben von Atisreal, einem Immobilienmaklerunternehmen, erwarben Investoren von Januar bis März 2007 Immobilien für insgesamt 12,1 Milliarden Euro – ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal.

Die meisten Käufer – mehr als 60 Prozent – kommen dabei aus dem Ausland. Vor allem Amerikaner und Kanadier sowie Briten haben Gefallen an deutschen Gewerbeimmobilien, Wohn- und Bürogebäuden. Die Erklärung für das große Interesse am deutschen Immobilienmarkt ist schnell gefunden. Nach langer Stagnation erwarten die Investoren künftig steigende Mieten und Preise. Sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien warfen in den vergangenen Jahren nur magere Erträge ab. Mittlerweile scheint es also für die Investoren lediglich noch eine Frage der Zeit, bis der Markt wieder anzieht. Doch ihre Geduld dürfte vorerst weiter auf die Probe gestellt werden. Denn auch im vergangenen Jahr dümpelten die Renditen vor sich hin:

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Nur 1,3 Prozent Rendite brachten Immobilien 2006 durchschnittlich ein, wie aus dem Deutschen Immobilien Index (DIX) hervorgeht. Angesichts einer Inflationsrate von 1,7 Prozent bedeutet dieses Ergebnis untermStrich sogar einen realen Verlust.
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Der DIX spiegelt dabei ein repräsentatives Bild wider. Er errechnet sich auf der Basis von Unternehmensdaten institutioneller Investoren aus dem Immobilienbereich, zu denen vor allem offene Immobilienfonds, Versicherungen und Immobilienaktiengesellschaften gehören. Etwa ein Fünftel des relevanten deutschen Marktes wird erfasst. Die Rendite der Immobilien setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen:

• Zum einen aus der Einkommensrendite, die den Gewinn aus der aktuellen Vermietung dem eingesetzten Kapital gegenüberstellt,
• zum anderen aus der Wertänderungsrendite, die die Veränderung des Verkehrswertes – das ist der wahrscheinliche Marktwert – auf Basis von Sachverständigengutachten wiedergibt.

Damit werden Immobilien vergleichbar mit anderen Anlageklassen, wie etwa Aktien, bei denen sich die Rendite auch aus den laufenden Einkommen, der Dividende, und der Kurssteigerung zusammensetzt. Dass es sich im vergangenen Jahr allerdings mehr gelohnt hat, auf Aktien statt Immobilien zu setzen, zeigt ein Blick auf den Deutschen Aktienindex (DAX):

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Wer in den DAX investiert hat, konnte sich über durchschnittlich 22 Prozent Rendite freuen.
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Nicht nur im Vergleich mit Aktien schneiden die deutschen Immobilien als Wertanlage schlecht ab. Bei einem Blick über die Landesgrenzen sieht man, dass es andernorts deutlich besser läuft. Schließlich erzielten Immobilieninvestoren unter anderem in Irland, Frankreich und Großbritannien zweistellige Renditen. Maßgeblich für die schlechte Performance der deutschen Immobilien ist der Bürosektor; im Durchschnitt sank der Wert deutscher Büros im Jahr 2006 um gut 5 Prozent. Deshalb gab es hier für die Investoren gar nichts zu holen, eher zu verlieren – die Gesamtrendite fiel mit knapp minus 1 Prozent sogar negativ aus. Besonders in Berlin und in Frankfurt erwiesen sich Büros im vergangenen Jahr als Verlustbringer.

Etwas verschönern konnten die Kölner und Leipziger die geringe Gesamtausbeute der Geschäftsräume mit immerhin 3,5 bzw. 2,5 Prozent Rendite. Trotz der mauen Zahlen entfielen 2006 rund 26 Prozent aller Immobilienkäufe auf Bürogebäude und -räume. Ein Lichtblick ist dagegen der Wohnimmobilienbereich. Hier kletterte die Rendite im Jahr 2006 um 3,7 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent. Bei den Einzelhandelsimmobilien konnte die Rendite auf 5,4 Prozent zulegen.

Dass mit der Vermietung und Verpachtung sowie dem Verkauf von Gebäuden und Räumlichkeiten noch nicht so viel Geld verdient werden kann, ist nicht verwunderlich. Schließlich dauert es seine Zeit, bis die bessere Konjunktur auch die Nachfrage nach Büroflächen und Einzelhandelsobjekten mit sich zieht und der derzeitige Leerstand abgebaut wird. Überraschend ist jedoch, dass die Objekte im Durchschnitt weiter abgewertet wurden:

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Seit 2001 haben die deutschen Immobilien in Händen professioneller Investoren damit fast 15 Prozent an Wert verloren.
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Normalerweise sollte die Entwicklung inzwischen eher in die andere Richtung gehen: Sobald internationale Investoren einsteigen, ziehen die Preise eigentlich an. Außerdem spiegeln die Verkehrswerte in der Regel die Erwartungen über die zukünftigen Mieterträge wider – und da diese überwiegend als positiv eingeschätzt werden, sollte sich dies wertsteigernd auswirken.

Zumindest im Büromarkt mischen die internationalen Anleger erst seit 2006 richtig mit, so dass die Preise auf ihr Auftreten noch nicht vollständig reagiert haben. Im Wohnimmobilienbereich tummeln sich Amerikaner und Co. dagegen schon länger – hier zeigen sich auch tatsächlich steigende Renditen. Zudem könnten die Sachverständigen die Bewertungen bewusst vorsichtig vorgenommen haben. Denn der Anteil offener Immobilienfonds am DIX beträgt 58 Prozent – diese Anlageklasse stand Anfang 2006 unter besonderem Druck. Damals erschütterte die drohende Abwertung von Immobilien das Vertrauen zahlreicher Kleinanleger und Investoren, die ihr Geld wiederhaben wollten und manche Fonds dadurch in arge Liquiditätsnöte brachten. Aber auch wenn der Immobilienmarkt jetzt in die Gänge kommt, gilt sowohl für den professionellen Großinvestor als auch den privaten Kleinanleger, dass eine Anlage wohlüberlegt und gut geprüft sein will. Für eine vorsichtige Einschätzung spricht auch, dass sich die Renditekluft deutlich vergrößert hat:

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Während im Jahr 2000 die Erträge noch eng beieinander lagen, gab es 2006 zwischen dem Viertel der am besten gemanagten Immobilien und dem Viertel der am schlechtesten gemanagten einen Unterschied von fast 6 Rendite-Prozentpunkten.
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Die eigentliche Herausforderung für den deutschen Markt steht zwar noch aus. Wird das Geschäft mit Immobilien nicht attraktiver, dürften sich gerade die internationalen Anleger wieder zurückziehen. Für ein solches Szenario gibt es allerdings kein Indiz: An der Londoner Börse werden die Aussichten für den DIX positiv bewertet. Für 2008 gehen die Marktteilnehmer von einer Rendite von 6,7 Prozent aus – für das Jahr 2010 wird sie sogar auf 7,5 Prozent geschätzt.